全國樓市一片冷,深圳卻在悄悄上漲
本文轉載自:大胡子說房 2019年09月18日 11:05 0

放眼現在的樓市,很多人都覺得基本面是:全國樓市一片冷,行情穩得很。

關鍵字: 全國樓市 深圳

放眼現在的樓市,很多人都覺得基本面是:全國樓市一片冷,行情穩得很。

北京尚未解凍,還處于橫盤期。

上海整體是不溫不火,除了剛被賦予自貿區重任,且5年社保變成3年的臨港新城,項目迅速去庫存。

但臨港依然是上海的西伯利亞板塊,這種居住體驗極差的飛地新區是難以有持續性的行情。

至于杭州南京武漢西安鄭州這些之前炒作過度的強二線城市,正處于樓市擠泡沫的階段。

房源敞開賣不捂盤不惜售只求快速回款,二手房一直在橫盤、成交周期長的漩渦中掙扎。

還有之前一直雞血高額的三四線城市,購買力羸弱的市場疲態已現,基本都是一個項目好賣,一群項目難賣的行情。

這樣一看,全國樓市似乎是萎靡不振,而很多人不知道的是:橫盤了三年的深圳樓市,已經開啟躁動,核心地段的新房二手房的市場熱情正在被點燃,成交價也在悄悄上漲。

通過種種的市場表現,我有理由相信:深圳正在醞釀一個全國樓市平穩,唯深圳緩漲的特立獨行結構性行情。

2019年上半年的深圳,也一樣陷于新房不好賣,二手房成交慘淡的橫盤行情中。

生活在經濟和城建如此發達城市的深圳人,普遍的預期都是知道深圳未來還會漲,但不明確什么時候漲。

所以很多潛在的剛需和改善一直都處于觀望狀態。

而為這一切撕開一道口子的,就是8月18日,重磅文件出臺——中央支持深圳建設中國特色社會主義先行示范區!

《意見》確定深圳戰略定位為:高質量發展高地、法治城市示范、城市文明典范、民生幸福標桿、可持續發展先鋒。

在香港上躥下跳這個敏感的時間點,不管是地緣位置,還是科技金融,深圳都比上海表現出更強的底氣,使得深圳一時風頭無兩。

官方直接表態支持深圳做未來的中國第一城,未來是要做比肩紐約、倫敦、舊金山、東京、巴黎、新加坡的世界top級城市。

深圳未來將吸引更多人才和資金,是深圳二次騰飛的機遇。

這個文件一出,不僅是一向喜好追熱點的深圳自媒體圈沸騰了,房地產圈更是膨脹得不行。

深圳二手房業主對中介直接反價20萬說:“先讓你的客戶了解一下什么是深圳社會主義先行示范區,再來看我的房”。二手房業主信心一下子被提振。

之前觀望深圳房價什么時候漲的剛需和改善開始陸續進場,大家的房價預期都被改變了。

于是,率先反應的是新房市場,一開火一個。

8月29日,龍華老城舊改大盤華盛瓏悅突擊開盤,推出370套住宅,單價6.1-10萬/㎡,當天到訪客戶205組,賣出186套,去化超5成。

8月30日,光明勤誠達正大城二期開盤,采用公開搖號,精裝均價5.03萬/㎡,賣出287套,去化約9成。

勤誠達正大城一期價格基本是穩定在毛坯4.2萬/㎡,而且還啟動了鏈家、樂有家、Q房網分銷,之前毛坯慢慢賣都去化困難,現在遇到行情好,直接精裝出售,一開盤熱銷,剩余貨量不多。

8月31日,福田中心區天健天驕開盤,精裝均價11萬,總價高達800-200萬,雖然項目并不是真正的香蜜湖豪宅,只是“碰瓷”香蜜湖,但依然賣出410套,去化近8成,回款超50億。

8月31日,福田中洲灣,一線海景精裝公寓,采用網上選房,現在簽約,均價8萬多,半小時賣出800多套,去化9成。

然后行情迅速從新房傳導到二手房,隨著市場的低價房源被一掃而空,業主的心理價位被抬高,買家的看漲預期也越來越強烈,二手房成交量快速增長。

根據深圳貝殼研究院數據:在成交總量方面,8月深圳全市一手住宅成交3038套,二手住宅成交6680套。

深圳貝殼研究院精準指數為559.9點,樣本樓盤均價為60177元/㎡,環比上漲0.7%,同比上漲2.2%,兩項漲幅較上月略有擴大。

8月中上旬二手房市場較為平淡,受政策利好的影響(深圳“先行示范區”的公布),后期成交回升30-40%,同時促成全月環比小幅增長的態勢。

由于8月下旬市場快速回升,網簽數據存在滯后,已經不能及時反映本月的市場變化,真實數據只多不少。

不管是新房市場還是二手房市場,都已明顯傳遞信號:深圳樓市已經結束橫盤時代,正在迎來緩漲時代。

這次的上漲,可能不會像2015、2016年一樣直接暴漲翻倍,但是緩漲絕對是可以實現的。

按照深圳以往的上漲速度,可能等你反應過來,你關注的深圳項目已經漲了超過30%,如果上漲幅度過大,可能會觸發官方預警調控,但是漲上去的價格,基本是不能跌下來的。

而隨便漲個20-30%,就是無數深漂數年的家庭收入,所以你真的賭不起。

這一刻,提出這個觀點,我知道很多人都會噴我。這篇文章發出去之后,也一定會被質疑。

說我為開發商站臺,但是我不想隨波逐流,更不會凌空虛蹈,我想做一個現實主義者。

今天,我寫這篇文章的心態,像極了2018年11月,蘇州新盤開一個火一個,我寫那篇“全國樓市一片冷,蘇州卻在逆勢上漲文章”時的心態。

當時也是被噴,說我是個“死多頭”,全國樓市都是下行,蘇州作妖不起來。

然后呢?結果呢?2019年上半年蘇州工業園區,直接漲了超過50%。

年輕人尚且有個叛逆期,何況是受經濟規律深刻影響的樓市,怎么就可能沒有例外?

如果你是確定要買深圳的,而且子彈已經攢得差不多,那么就不要等。

房價上漲是不會和你打一聲招呼的,而且比你想象的要更迅速、更果斷,一旦漲上去,就跌不回來,已經近乎跌無可跌。

雖說全國樓市整體上是一片穩,但是深圳和其他城市不一樣的是,深圳是一個橫盤了將近三年的城市,深圳潛在的剛需和改善和外地投資客都不再觀望,直接入場。

在這樣的行情催化下,你能做的僅僅是搶先布局。

從2015年末率先啟動上漲,2016年731調控迅速被打下,但深圳依然完成了該有的漲幅,隨后通過房價輪動規律,從一線輪動到二三四五線城市,從市中心輪動到郊區。

這3年來,深圳樓市基本面是橫盤,但還是有不少項目突圍成功。

專屬于有錢人游戲的深圳頂豪深圳灣、后海和香蜜湖的豪宅大概漲了40%。

有地鐵和“深中、高級、深外、實驗”名校分校學區加持的項目漲了30%。

就業中心、換手率極高“神盤”華潤城漲了25%。

福田南山外溢的優質板塊龍華紅山、寶安寶中價格更加夯實在8萬/㎡的基本面。

而在接下來的深圳樓市緩漲時代,我覺得優先反應的一定是南山、福田、寶中之前由于某些原因,價格還沒有追平價值的項目,還有地鐵和學區利好的項目。

例如,南山科技園松坪山高層項目,由于沒有地鐵,2019年初,兩房多是報價350-400萬之間。

隨著2020年從光明到深圳灣口岸的13號線逐漸建成,而且之前的價格沒有追平價值,有上漲空間,現在松坪山的兩房很多都跑上了400多萬。而這僅僅是幾個月時間。

更別說深圳除了先行示范區之外,還有一系列的城建利好落地。

蟄伏多年,前海終于要亮相了,5號線南延線前海地鐵即將開通、一直住宅稀缺的前海,桂灣兩宗地將于10月22日招標出讓。

寶安沙井大空港板塊的會展中心即將投入使用,9月25日即將舉辦首展——寶安產業發展博覽...

西部迎來了利好落地爆發期。

深圳房價最大的動能就是城市建設,一座越來越好的城市,房價很難獨立于經濟。房地產是和城市基建、公共配套緊密相連的。

真的很難做到整體實力都在增強,但是房價卻神奇地保持穩定。

而且深圳的大勢一直都是供需緊張,潛在的剛需和改善擁有著強勁購買力,這一點從來沒有變過。

所以,我再重申一次,如果你已經確定買深圳,那么可以出手了!

在樓市暴漲的三年來,有人目光如炬高瞻遠矚,通過買房實現了人生的進階和占位,有人依然犬儒抱怨,至今仍在為身無片瓦而感慨萬千。

二八分化,皆在認知之間。

這一刻,對于深圳的購房者,又到了關鍵節點該做選擇的時候了。

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