激進擴張比肩閩系,蘇系房企走到聚光燈下
本文轉載自:第一財經日報 記者:羅韜 2019年06月19日 10:03 0

過去幾年,這家發源于常州并將總部搬遷到上海的蘇系房企(指發源于江蘇的房企),是過去幾年華東復合增長最快的房企之一。去年,這家房企合同銷售額高達2200億,同比增幅達75%,并進入行業第八位,一躍成為了地產圈的焦點公司。

關鍵字: 蘇系房企

從江蘇常州火車站走出來,在開往市區(武進區)的路上,就能看到新城控股(601155.SH,下稱“新城”)的項目矗立在兩邊。在這座中國東部的三線城市,城市生活節奏緩慢而有序,這里的居民,幾乎都知道有一家叫新城控股的房企。

過去幾年,這家發源于常州并將總部搬遷到上海的蘇系房企(指發源于江蘇的房企),是過去幾年華東復合增長最快的房企之一。去年,這家房企合同銷售額高達2200億,同比增幅達75%,并進入行業第八位,一躍成為了地產圈的焦點公司。

新城的高速發展只是蘇系房企快速發展的一個縮影。最近幾年,包括中南建設( 下稱“中南”)、弘陽地產( 下稱“弘陽”)等蘇系房企,正在不斷尋找快速擴張的路徑。

“我們判斷未來幾年是最后的窗口期,隨后房地產行業的格局將會趨于穩定,因此發展規模還是尤為重要。”弘陽集團總裁蔣達強曾告訴記者。

歷史長河滾滾向前,繼閩系房企之后,蘇系房企開始登上歷史舞臺。

高調引入職業經理人

目前地產圈TOP20房企里,蘇系房企占據兩席,分別是新城和中南。從幾年前的名不見經傳,到如今眾星捧月,它們的擴張,既有相似又有不同。

相似之處在于,它們引入大量職業經理人,實現了公司的運營效率提升,踩準行業周期通過財務杠桿快速拿地周轉,廣泛布局低能級城市,進而實現攻城略地。不同之處則是,兩者的商業模式截然不同,一個是“住宅+商業”雙輪驅動,另一個則是三四線城市布局高周轉銷售。

新城的發展模式幾乎是萬達翻版,通過商業和地產的雙輪驅動,以“吾悅廣場”綜合體的模式與地方政府談判勾地,獲取比同行更低成本的土地,并通過住宅快速開發回血,進而實現現金流回正。

目前,新城聯席總裁陳德力就有萬達背景,這位主管商業的總裁來到新城之后,將萬達模式在新城體系內全面復制,并招聘大量有萬達背景的職業經理人。隨著萬達的逐漸落寞,很多萬達系職業經理人離職后的第一選擇便是新城。

此前,新城曾對外表示,計劃2020年打造100座吾悅廣場。新城年報顯示,截至2018年底,新城已進入全國98個大中型城市,實現96 個綜合體項目的布局,已累計開業42座吾悅廣場,已開業面積共計390.40萬平方米,同比2017年增長72.25%,全年實現租金及管理費收入21.16億元,同比2017年增長107.44%,平均出租率達98.83%。

“我們的一個三線城市項目就在新城隔壁,但是新城的地價只有我們的二分之一,因此給我們的銷售帶來了極大的難度。”一位上市房企策劃負責人對記者表示。

中南的發展,則來自引入了明星職業經理人陳凱。陳凱此前是陽光城總裁,將陽光城從20億規模快速帶到200億規模,隨后陳凱在業內名聲大震,成為各個房企希望挖角的對象。

陳凱成為中南置地董事長之后,快速搭建管理團隊,沿用了此前在陽光城的高周轉策略,通過區域競爭等激勵手段,快速實現在三四線城市的布局,并將中南的發展帶上了快車道。

“陳凱的眼光還是很好,比其他房企早了半步布局三四線城市,在2017~2018年三四線城市火爆的這一輪周期中收獲很大,因此讓中南規模實現了翻番。”一位中南高管評價道。

在陳凱沒有加入之前,中南總部在南通,老板曾經沿用比較老派的管理風格。一個細節可以佐證,當時集團開會,要求所有人員將手機掛在門外,會場還有巡邏拿些紅外線手電,一旦發現有人打瞌睡就會用紅外線手電照這個人。

截至2018年底,中南已進入內地101個城市,開發項目主要集中在長三角區域(上海、江蘇、浙江、安徽)和山東,在珠三角區域、海南、福建、湖南、河南、京津冀區域以及沈陽、西安、武漢、成都、重慶、福州、昆明、貴陽、南寧等。2018年公司新增項目111個,2018年公司合同銷售金額1466億元,同比增長52%。

去年7月,弘陽火線登陸香港資本市場,進而成為地產圈的一匹黑馬。2018年,這家發跡于南京的房企實現銷售額473.4億元,同比增長84.2%。放之整個地產圈,這樣的增速也屬于較快一類。

2年前,這家房企只是安于南京一隅,在江北有大量土地,有著“江北之王”的稱號。不過,隨著越來越多玩家進入南京,讓這家有著二十多年歷史的房企感受到市場的壓力。

2017年底,弘陽集團執行總裁張良加入弘陽;2018年3月,蔣達強加入弘陽。這兩位有著旭輝背景的高管,見證了旭輝從50億到1000億的發展過程,因而一直聞名地產圈。隨著他們的加入,弘陽開始了組織變革與快速發展的路徑。

通過在都市圈的拿地,弘陽同樣開始高周轉之路。弘陽的大運營體系建立了“3671”高周轉標準,即3個月內開工,6個月開盤,開盤30日實現70%的去化,10個月實現現金流回正。得益于在長三角和都市圈的過去一年的市場較好變現,給了弘陽不錯的機會,實現了銷售的快速增加。

引入外部明星職業經理人、高周轉拿地、布局三四線城市,成為這幾家蘇系房企在過去幾年高速發展的共性。

財務杠桿堪比閩系房企

在歷史的辯證法中,給了機會,也會給到難題。

高速發展的蘇系房企,在財務杠桿上并不輸于此前高速發展的閩系房企。雖然是把雙刃劍,這些蘇系房企選擇了在鋒利的刀刃上行走。

截至去年底,中南凈負債率191.5%,而同規模的房企綠城中國凈負債率為55.3%,富力地產凈負債率為184.1%。

縱觀整個地產圈,中南的凈負債率指標幾乎是最高的幾家之一,而目前業內公認的安全線在80%左右。

2018年年末,中南賬面資金204.17億元,同期公司的短期借款和一年內到期的非流動負債分別為106.87億元和73.27億元,兩者合計約180億。不過,中南使用受到限制的貨幣資金共計71.06億元,扣除受限資金后,公司可隨時動用的現金為133.11億元,無法覆蓋一年以內要償還的全部有息負債的。

擴張需要大量融資支撐,近期中南的發債可見一斑。6月12日,中南發布公告,其境外全資子公司已于6月11日完成3.5億美元的高級無抵押定息債券發行,債券期限3年,票面利率10.875%。

從融資利率看,中南已經開始選擇資金成本超過10%的融資方式,財務面臨一定壓力。

和中南不同,新城的凈負債率則低了很多,截至2018年底,新城凈負債率為49.2%。不過,新城的負債率則為84.57%。

對于新城而言,大量庫存是急需解決的問題之一。從年報看,2018年度新城總資產增長較快,達3300億,同比大增約80%,其中激增的存貨量占總資產的44.07%。

自此,新城已經連續兩年總資產增速超過70%,庫存增速超過90%,公司規模擴張之勢頭頗為凌厲。

不過,市場橫盤或縮量的走勢之下,新城面臨的去庫存壓力也浮出水面。尤其是新城大比例布局三四線城市,也為去庫存任務埋下隱憂。

弘陽的凈負債率則為68.3%,處于業內比較平穩的位置。但是,較高的融資成本,是弘陽需要解決的問題。

第一財經記者注意到,2018年11月,弘陽發行了一筆于2020年到期,金額為1.8億美元的優先票據,利率為13.5%。今年3月,弘陽發行了其首筆優先票據,于2021年到期,金額為3億美元,利率為11.5%。今年4月,弘陽再次發行了一筆于2022年到期,金額為3億美元的優先票據,利率為9.95%。

從數據看出,弘陽上市后融資成本有下降趨勢,但依舊較高的融資成本勢必影響未來弘陽的業績表現。

在這個房企都在跑馬圈地不斷擴大規模的時代,這幾家典型蘇系房企正在不斷擴張自己的規模和勢力范圍。不過,面對復雜的競爭環境,怎么把控風險和機會,成為這些蘇系房企需要回答的命題。

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